매일경제

경매로 부동산을 취득하고자 할 때 1차적으로 분석해야 할 서류는 등기부등본(등기사항전부증명서)이다. 등기부등본에는 소유자나 부동산에 관한 각종 권리가 기재돼 있는데, 이들 권리의 순위를 나열하고 분석할 줄 알아야 어떤 권리가 소멸하는지 혹은 인수되는지 파악할 수 있다.

또 경매 부동산의 등기부등본을 분석하다 보면 현재 소유자 등의 채무 상태 등이 파악되기 때문에 경매 진행이나 취하 가능성을 어느 정도 가늠해볼 수 있다. 이번에는 부동산 등기부등본의 구성과 등기부등본을 분석할 때 주의할 사항을 살펴보도록 한다.

계약 등 부동산에 관한 법률행위를 했다면 권리의 변동은 반드시 등기해야만 효력이 인정된다.

예를 들어 부동산 매매계약을 체결한 후 매수인이 매도인에게 잔금을 모두 지급했다 하더라도 등기부등본에 소유권이전등기를 하지 않는 이상 매수인은 정상적으로 소유권을 행사할 수 없다.

또 금전을 대여하면서 근저당권설정계약을 했더라도 실제 등기하지 않는다면 근저당권자의 권리인 임의경매 신청권이나 우선변제권 등이 인정되지 않는다.

하지만 예외적으로 경매, 상속 등으로 인한 소유권 취득은 효력 발생일에 등기가 없더라도 소유권을 인정한다. 즉 경매로 부동산을 낙찰받고 잔금을 모두 지급했다면 소유권이전등기 여부와 상관없이 권리를 행사할 수 있다. 다만 나중에 해당 부동산을 매매 등으로 처분하기 위해서는 소유권이전등기 절차를 거쳐야만 한다.

우리나라는 토지와 건물을 별개 부동산으로 취급하기 때문에 등기부등본 역시 각각 존재한다. 따라서 단독주택이나 다가구주택, 공장 같은 부동산을 경매로 취득하고자 할 때는 토지와 건물 등기부등본을 따로 열람한 후 권리 분석을 해야만 한다. 아파트와 연립·다세대, 상가 같은 집합건물은 하나의 등기부등본에 토지와 건물을 표시하고 권리를 설정하므로 건물이 깔고 있는 토지는 별도로 열람할 필요가 없다.

등기부등본 구성은 표제부, 갑구와 을구로 나뉜다. 표제부에는 해당 부동산의 소재 지번, 면적, 지목, 건물 구조 등이 표시된다.

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다. 현재 소유자 및 전 소유자와 가압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권 행사를 제한하는 권리 등을 확인할 수 있다.

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재된다. 부동산을 담보로 설정한 근저당권, 권리자가 토지나 건물을 사용·수익할 수 있는 지상권, 전세권 등을 예로 들 수 있다.

갑구와 을구에 등기된 권리는 순위번호, 등기 목적, 접수 일자, 등기원인, 권리자 및 기타사항 순으로 정리돼 있는데, 이들 권리를 순서대로 나열하고자 할 때 동일 구에 있는 권리는 순위번호 순서로 나열하면 되고, 다른 구에 있는 권리 간에는 접수번호 순서로 나열한 후 분석하면 된다.

민사집행법상 경매 부동산의 모든 근저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있다. 또 지상권, 전세권, 등기된 임차권 등이 근저당권, 압류, 가압류보다 후순위일 때는 소멸하지만, 선순위일 때는 매수인이 인수한다고 규정돼 있다.

다시 정리하면 등기부등본에 설정된 권리 중에서 돈과 관련된 권리인 근저당권, 압류, 가압류, 그리고 경매 신청을 한 전세권 등이 1순위라면 등기상 모든 권리가 낙찰로 소멸한다고 이해하면 된다. 그래서 이를 일명 '말소 기준 권리'라고 부른다.

[이주현 지지옥션 전문위원]